Asuntosijoittaja: ota huomioon nämä asiat
Pitkäjänteisesti sijoittaneiden vauraiden ihmisten taustalta löytyy usein kiinteistö- ja asuntosijoittamista. Vaikka kyseessä on hidas tapa rikastua – se on suhteellisen varma tapa vaurastua. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen, jossa sijoittaja ostaa asunnon ja pitää sitä pitkään vuokralla, ei sovi kaikille ja vaatii esimerkiksi osakesijoittamiseen verrattuna enemmän aktiivisuutta.
”Pitkällä aikajänteellä asunnot ovat inflaatiosuojaa tarjoava omaisuuslaji, ja mitä enemmän sitä harjoittaa, sieltä löytyy erilaisia tuoton elementtejä. Tuottoa kertyy, jos sijoitus on tehty oikein ja malttaa antaa ajan kulua”, Huru tiivistää.
Huru osti ensimmäisen sijoitusasuntonsa vuonna 2003. Taloudellisen riippumattomuuden hän saavutti osakesijoittamisella. Tällä hetkellä Huru sijoittaa pääsääntöisesti asuntoihin sijoitusyhtiön kautta, sillä asuntosijoittaminen on rauhallisempi omaisuuslaji säännöllisine vuokratuloineen. Hyvää mieltä ja motivaatiota tuo ajatus siitä, mitä enemmän hyviä vuokrakoteja pystyy tarjoamaan, sitä enemmän pystyy tekemään asukkaita onnelliseksi.
Laskinta ei tule pelätä
Kaikessa yksinkertaisuudessaan, asuntosijoittamisen tarkoituksena on sijoittaa rahaa kannattavasti ja tuottavasti. Laskutaitojen kertaaminen ja perusteiden opiskelu kuuluvat jutun juoneen. Jos ei jaksa opiskella, ei jaksa tehdä käytännön toimiakaan.
”Osakesijoittamiseen voi lähteä mukaan pienellä summalla, mutta asuntosijoittamisessa rahoitusosuus on niin iso, etten suosittele lähtemään liikkeelle harrastuspohjalta. Ilman vuokratuotto-%:n laskentakaavan osaamista ei pitäisi lähteä ’osta ja pidä’ -asuntosijoittajan ja vuokranantajan polkua edes kulkemaan.”
Oma talous pitää olla kunnossa ja rahoitus tarkoin mietittynä. Alussa on hyvä kysyä itseltään, pysyykö pää vedenpinnan yläpuolella, jos kaikki katastrofit tapahtuvat samaan aikaan. Aloittelevan asuntosijoittajan suurimmat riskit ovat taloudelliset riskit, kuten yllättävä vesivahinko sekä riskit liittyen vuokralaisvalintaan. Hurun isoin moka asuntosijoittamisessa kohdentui vuokralaisvalintaan.
”Tuli vauhtisokeutta ja tein huonon vuokralaispäätöksen. Tuli opittua miten käräjäoikeudessa vuokrasopimus puretaan. Lopulta kun vuokralainen saatiin ulos, roskalava ja kottikärryt pihalle ja lapiohommat käyntiin. Hamsteri oli tullut vuokralaiseksi ja asunto meni täyteen remonttiin.”
Vuokralaisvalintaan tai vuokravälittäjään kohdentuvat kriteerit on hyvä tehdä – eikä niistä tingitä. Jopa some voi auttaa vuokralaisen valinnassa.
”Mitä enemmän siellä on kuvia siististä kodista, antaa osviittaa siitä, että pitää varmaan tästäkin vuokrakodista hyvää huolta.”
Uudiskohde on helppo valinta
Seuraava askel on hahmottaa itselleen strategia; päämäärät, tavoitteet ja suunnitelma. Mahdollisimman passiivista asuntosijoitustuloa haluavalle sopii osta ja pidä -asuntosijoittaminen. Passiivisuuden määrää sekä kassavirtatuottoa voi kasvattaa ja riskiä pienentää sijoittamalla kasvukeskuksen uudiskohteisiin.
”Kaikki pinnat ovat uusia, eikä tarvitse miettiä moneen vuoteen, mitä remontteja kodissa pitäisi tehdä. Pidemmälle asuntosijoittamisessa edenneet voivat hajauttaa asuntosijoitussalkkuaan uudiskohdeasunnolla.”
Kun strategia on valmis, voidaan alkaa pohtia konkreettisia toimia ja muun muassa asunnon sijaintia ja kokoa.
”Jos haluaa että vuokrattavuus on hyvä niin yksiön ostaminen sijainnilta, jossa on vuokralaissegmentti, joka hyvin suurella todennäköisyydellä tulee vuokraaman asunnon, on hyvä lähtökohta. Todennäköisyys, että tapahtuu suuria katastrofeja, on pieni. Kaikki muut tietävät tämän saman asian, ja on kaikista kilpailluin segmentti.”
Yksiöiden suosio on selvä; mitä vähemmän neliöitä sitä pienemmät kulut. Jos toimintaa lähtee kasvattamaan ja päätulonlähde tulee asuntojen ja vuokraustoiminnan parissa toimimisesta, voi tie johtaa asuntokokoihin ja tyyppeihin, jotka eivät ole helpoimman ajattelun polulla.
”Voi pohtia, mitkä olisivat paikkoja, joista voisi ostaa sijoitusasuntoja niin ettei ole kiire, ehtii analysoimaan, tutustumaan, tekemään tarjousta, neuvottelemaan ja tekemään kaupat – ilman, että joku toinen on tarjonnut tunnissa hinnan tai ylimyyntihinnan. Isommissa kodeissa vuokralaiset vaihtuvat harvemmin.”
Parhaillaan asuntosijoittamisessa voidaan saada aikaan lumipallon kasvua muistuttava efekti, kuten Huru ja Marko Kaarto kuvaavat Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassaan. Tavoitteena on, että lopulta pallo vierii itsestään painovoiman avulla rinnettä alas, ollen kuitenkin koko ajan sijoittajan hallinnassa.
